سرمایه‌گذاران واسطه‌ای و سوداگری حرفه‌ای در بازار مسکن مشهد تحلیل جامعه‌شناختی پدیده‌ای اقتصادی

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دکتری جامعه‌شناسی اقتصادی و توسعه، دانشگاه فردوسی مشهد

2 استادیار گروه علوم اجتماعی، دانشگاه فردوسی مشهد

3 استادیار گروه اقتصاد، دانشگاه فردوسی مشهد

چکیده

شکل‌گیری چرخه‌های رونق یا رکود و نوسانات قیمتی در بازار مسکن، بر اقتصاد کشور و خانوارها تأثیرگذار است. روندهای بازار مسکن، از تقاضای سوداگرانه و تجربیات، نگرش‌ها و انتظارات کنشگران از جمله سرمایه‌گذاران واسطه‌ای تأثیر می‌پذیرد. از این‌رو، پژوهش حاضر به واکاوی تجربۀ زیسته و ادراک عاملان بازار مسکن از رفتار سرمایه‌گذاران واسطه‌ای مسکن می‌پردازد. این پژوهش به‌لحاظ ماهیت اکتشافی، از لحاظ رویکرد اجرا کیفی و از نظر هدف کاربردی است. همچنین این تحقیق به‌لحاظ معیار زمان، مقطعی (1395-1396) و توصیفی-تبیینی است. برای این مطالعه، مصاحبه‌های عمیق با 20 نفر از فعالان حوزۀ مسکن در مشهد انجام شد و تحلیل داده‌ها به روش نظریۀ زمینه‌ای با رویکرد اشتراوس و کوربین صورت گرفت. ماحصل کدگذاری باز داده‌ها 228 کد اولیه بود که پس از چند مرحله کدگذاری، در قالب 17 مقولۀ محوری قرار گرفت و درنهایت، پدیدۀ مرکزی با عنوان «سرمایه‌گذاران واسطه‌ای به‌مثابۀ سوداگران حرفه‌ای» به‌دست آمد. از جمله مقوله‌های اصلی به‌دست‌آمده به‌عنوان شرایط زمینه‌ای می‌توان به رونق‌یابی واسطه‌گری‌ها در حیات کلان‌شهری، تنوع الگوهای مالکیت زمین و مسکن در کلان‌شهر مشهد، الگوی سیاست‌گذاری رفاهی در ایران و تحولات تاریخی سرمایه‌گذاری در ایران اشاره کرد. شرایط مداخله‌ای متشکل از سرمایه‌گذار واسطه‌ای به‌مثابۀ کنشگر آگاه، آگاهی از بازارهای رقیب و سوابق شغلی و شرایط سنی، و شرایط علی شامل تراکم و تعدد تجربه، داشتن سرمایۀ کافی و ویژگی‌های شخصیتی مساعد است. اخذ راهبردهایی مانند تبانی با بنگاه‌دار، جایگزینی موقت نقش، تعلیق حضور و حضور مضاعف، به پیامدهایی از جمله وابستگی به جریان‌های بازار، موقعیت منعطف در بازار، درگیری با چالش منزلتی و سودبری حداکثری منجر شده است.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Intermediary Investors and Professional Speculating in Mashhad Housing Market: A Sociological Analysis of an Economic Phenomenon

نویسندگان [English]

  • Masoud Chari Sadegh 1
  • Ahmadreza Asgharpour Masouleh 2
  • Gholamreza Sedigh Ouraee 2
  • Mahdi Kermani 2
  • Mahdi Feizi 3
1 PhD in Sociology of Economic and Development, Ferdowsi University of Mashhad
2 Assistant Professor of Department of Social Sciences, Ferdowsi University of Mashhad
3 Assistant Professor of Department of Economic, Ferdowsi University of Mashhad
چکیده [English]

The formation of cycles of boom or recession and price fluctuations in the housing market affects the economy and households. Housing market trends are affected by the speculative demand and the experiences, attitudes, and expectations of actors, including intermediary investors. This paper explores the agents’ living experience and their perception of the intermediary investors in the housing market. The research is qualitative in terms of nature, exploratory in terms of approach, applied in terms of purpose, and cross-sectional in terms of time. Accordingly, by employing Strauss and Corbin’s ground theory approach, 20 of agents in the housing market in Mashhad were deeply interviewed. After coding scripts, 228 preliminary codes were obtained, and after several coding steps, 17 core categories were identified. Finally, based on selective coding, the central phenomenon namely “intermediary investors as professional speculators” was revealed. Results showed that the central identified idea is affected by a set of underlying conditions including the improvement of middlemen in metropolitan life, variety of land ownership and housing patterns in the metropolis of Mashhad, the pattern of welfare policy in Iran, and historical changes in investment in Iran. Interventional conditions include intermediary investor as an informed actor, awareness of rival markets, and occupation and age conditions. The causal conditions include  multiplicity of density and experience, having enough capital, and favorable personality features. The social actors (intermediary investors), taking strategies such as collusion with the real estate agency, temporary role replacement, suspension of presence, and double presence, which lead to consequences, e.g. dependence on market flows, flexible position in the market, conflict with a social status challenge, and maximum profitability.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Benefit
  • Housing Market Agents
  • Intermediary Investors
  • Speculative Demand
  • اجزاءشکوهی، محمد؛ شیرازی، علی و حدادمقدم، زهره (1392)، «بررسی عوامل مؤثر بر ارتقاء کیفیت زندگی شهری در سکونتگاه غیررسمی پنج تن آل‌عبا (التیمور مشهد)»، جغرافیا و توسعۀ ناحیه‌ای، شمارۀ 21: 59-79.
  • بهرامی، جاوید و مروت، حبیب (1392)، «مدل‌سازی رونق و رکود بازار مسکن تهران با در نظر گرفتن پویایی‌های اجتماعی»، فصلنامۀ پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، شمارۀ 66: 143-168.
  • بیات، مریم و طاهرخانی، فائزه (1395)، «بررسی مقایسه‌ای روش‌های سنتی و صنعتی‌سازی ساختمان از نقطه‌نظر زمان و هزینه»، فصلنامۀ مهندسی و مدیریت ساخت، شمارۀ 1: 29-33.
  • جلایی‌پور، حمیدرضا و باینگانی، بهمن (1395)، «مطالعۀ جامعه‌شناختی پیامدهای اقتصادی بازار و تجارت مرزی (اتنوگرافی انتقادی بازار مرزی بانه)»، مطالعات و تحقیقات اجتماعی در ایران، شمارۀ 4: 539-873.
  • جلائی‌پور، حمیدرضا و محمدی، جمال (1394)، نظریه‌های متأخر جامعه‌شناسی، تهران: نشر نی.
  • جهانگیری راد، مصطفی؛ مرفوع، محمد و سلیمی، محمدجواد (1393)، «بررسی رفتار گروهی سرمایه‌گذاران در بورس اوراق بهادار تهران»، مطالعات تجربی حسابداری مالی، شمارۀ 24: 141-158.
  • خاکپور، براتعلی و صمدی، رضا (1393)، «تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقۀ 3 شهر مشهد»، جغرافیا و آمایش شهری-منطقه ای، شمارۀ 13: 21-38.
  • خدادادکاشی، فرهاد و رزبان، نرگس (1393)، «نقش سفته‌بازی بر تغییرات قیمت مسکن در ایران (1370-1387)»، پژوهش‌ها و سیاست‌های اقتصادی، شمارۀ 71: 5-28.
  • خوش‌اخلاق، رحمان؛ فرهمند، شکوفه؛ قاراخانی، سلمان و قاراخانی دهسرخی، ساسان (1395)، «برآورد تابع عرضۀ مسکن در ایران، مطالعۀ موردی: استان اصفهان 1370-1390»، اقتصاد شهری، شمارۀ 1: 55-71.
  • خوش‌قامت احمدی، مرجان (1390)، «بررسی تأثیر حباب قیمت مسکن شهر تهران بر بازدهی بخش مسکن»، فصلنامۀ علمی و کاربردی بانک مسکن، سال 1، شمارۀ 2: 115-137.
  • دهمرده، نظر و خاکی، رضا (1393)، «مدل‌سازی تغییرپذیری قیمت مسکن در ایران و پیش‌بینی رشد قیمت‌ها: کاربردی از الگوهای خانوادۀ ARCH»، تحقیقات اقتصادی، شمارۀ 4: 751-774.
  • رهنما، محمدرحیم و اسدی، امیر (1394)، «تحلیل توزیع فضایی قیمت مسکن در شهر مشهد»، تحقیقات جغرافیایی، شمارۀ 1: 37-52.
  • سبحانیان، محمدهادی؛ آقاجانی معمار، احسان و توتونچی ملکی، سعید (1395)، «مالیات بر عایدی سرمایۀ املاک و مسکن، منبع درآمدی پایدار برای شهرداری‌ها و ابزاری مناسب به‌منظور کنترل سوداگری در بازار مسکن»، اولین همایش بین‌المللی اقتصاد شهری، اردیبهشت 95: 1152-1166.
  • شمس، شهاب‌الدین و گل‌بابایی، علی (1394)، «رابطۀ بین توده‌واری سرمایه‌گذاران و نوسان‌پذیری: شواهدی از بورس اوراق بهادار تهران»، تحقیقات مدل‌سازی اقتصادی، شمارۀ 22: 161-187.
  • صادقی شریف، جلال؛ اصولیان، محمد و افشاریان، امیرحسین (1396)، «آزمون‌های رفتار حباب انفجاری چندگانه در بورس اوراق بهادار و مسکن ایران (1370-1393)»، مدیریت دارایی و تأمین مالی، شمارۀ 4: 129-142.
  • علوی، علی؛ آقایاری، مسلم و حیدری، تقی (1391)، «تحلیل عوامل اصلی افزایش بی‌رویۀ قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران»، جغرافیا و برنامه‌ریزی (دانشکدۀ جغرافیا)، شمارۀ 42: 199-221.
  • قادری، جعفر و ایزدی، بهنام (1395)، «بررسی تأثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی بر قیمت مسکن در ایران (1391-1350)»، اقتصاد شهری، شمارۀ 1: 73-93.
  • قاسمی، محمدرضا؛ اربابیان، شیرین و جعفری، الناز (1392)، «اندازه‌گیری حباب قیمت مسکن در ایران و تأثیر سیاست‌های پولی بر آن»، پژوهش‌های پولی بانکی، شمارۀ ۱۸: 1-21.
  • قلی‌زاده، علی‌اکبر و عقیقی، بهاره (1394)، «اهرم زمین و نوسان قیمت مسکن در ایران»، مطالعات اقتصادی کاربردی ایران، شمارۀ 41: 76-94.
  • کرسول، جان (1394)، پویش کیفی و طرح پژوهش: انتخاب از میان پنج رویکرد (روایت‌پژوهی، پدیدارشناسی، نظریۀ داده‌بنیاد، قوم‌نگاری، مطالعۀ موردی)، ترجمۀ حسن دانایی‌فرد و حسین کاظمی. تهران: صفار.
  • کمیجانی، اکبر؛ عباسی‌نژاد، حسین؛ الهی، ناصر و بخشی‌زاده، محمد (1394)، «بررسی تأثیر نوسانات نرخ ارز بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن در ایران»، راهبرد اقتصادی، شمارۀ 12: 123-127.
  • گل‌ارضی، غلام‌حسین و ضیاچی، علی‌اصغر (1393)، «بررسی رفتار جمعی سرمایه‌گذاران در بورس اوراق بهادار تهران با رویکردی مبتنی بر حجم معاملات»، تحقیقات مالی، شمارۀ 2: 359-371.
  • محمدزاده، پرویز؛ پناهی، حسین و آل‌عمران، علی (1395)، «بررسی ارتباط بین قیمت زمین و قیمت مسکن در ایران»، نظریه‌های کاربردی اقتصاد، شمارۀ 1: 89-114.
  • محمودی، وحید؛ امامدوست، مصطفی و مایلی، محمدرضا (1393)، «بررسی نقش تنوع جغرافیایی در پرتفوی املاک و مستغلات در ایران»، سیاست‌های مالی و اقتصادی، شمارۀ 8: 83-102.
  • نعیمایی، بنیامین و شکوری، علی (1395)، «چالش‌های اجرای نظام جامع رفاه و تأمین اجتماعی در ایران دهۀ ۹۰»، رفاه اجتماعی، شمارۀ 63: 9-53.
  • ورشوی، سمیه؛ یوسفی، علی؛ اکبری، حسین و اصغرپور ماسوله، احمدرضا (1397)، «مرور انتقادی بر تحقیقات جامعه‌شناسی بازار در ایران: در جست‌وجوی حک‌شدگی»، مطالعات و تحقیقات اجتماعی در ایران، شمارۀ 1: 53-82.
    • Anderson, R. I., Brastow, R. T., Turnbull, G. K., and Waller, B. D. (2014), “Seller Over-pricing and Listing Contract Length: The Effects of Endogenous Listing Contracts on Housing Markets”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, No. 3: 434–450.
    • Andonov, A., Eichholtz, P., and Kok, N. (2015), “Intermediated Investment Management in Private Markets: Evidence from Pension Fund Investments in Real Estate”, Journal of Financial Markets, No. 22: 73–103.
    • Axtell, R. et al. (2014), “An Agent-Based Model of the Housing Market Bubble in Metropolitan Washington, D.C.”, Deutsche Bundesbank's Spring Conference on “Housing markets and the macroeconomy: Challenges for monetary policy and financial stability”, 5 – 6 June 2014.
    • Bayer, P., Mangum, K., and Roberts, J. W. (2016), “Speculative Fever: Investor Contagion in the Housing Bubble”, (No. w22065). National Bureau of Economic.
    • Bayer, P., Geissler, C. C., and Roberts, J. W. (2013), “Speculators and Middlemen: The Role of Intermediaries in the Housing Market”, Economics Research Initiatives at Duke, Working Paper, 93.
    • Berger-Thomson, L., and Ellis, L. (2004), “Housing Construction Cycles and Interest Rates”, Sydney: Reserve Bank of Australia.
    • Burnside, C., Eichenbaum, M., and Rebelo, S. (2011), “Understanding Booms and Busts in Housing Markets”, Working paper, National Bureau of Economic Research: 1088–1147.
    • Charmaz, K. (2011), “Grounded Theory Methods in Social Justice Research”, The Sage Handbook of Qualitative Research, No. 1: 359–380.
    • Chen, Z. (2016), “Regimes Dependent Speculative Trading: Evidence from the United States Housing Market”, FinMaP-Working Paper, No. 66: 1-25.
    • Christie, H., Smith, S. J., and Munro, M. (2008), “The Emotional Economy of Housing”, Environment and Planning, No. 40(10) 2296–2312.
    • Clark, W. A. (2017), “Residential Mobility in Context: Interpreting Behavior in the Housing Market”, Papers: Revista de Sociologia, No. 4: 575–605.
    • Corbin, J., and Strauss, A. (2014), Basics of Qualitative Research, Los Angeles: Sage.
    • Dasgupta, B., Lall, S. V., and Lozano-Gracia, N. (2014), “Urbanization and Housing Investment”, Social, Urban, Rural and Resilience Global Practice Group.
    • Dieci, R., and Westerhoff, F. (2013), “Modeling House Price Dynamics with Heterogeneous Speculators”, Bischi, G. I. et al. (eds.), Global Analysis of Dynamic Models in Economics and Finance, Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2013: 35–61.
    • Filatova, T., Parker, D., and Van der Veen, A. (2009), “Agent-Based Urban Land Markets: Agent's Pricing Behavior, Land Prices and Urban Land Use Change”, Journal of Artificial Societies and Social Simulation, No. 13: 1-31.
    • Gaspareniene, L., Venclauskiene, D., and Remeikiene, R. (2014), “Critical Review of Selected Housing Market Models Concerning the Factors that Make Influence on Housing Price Level Formation in the Countries with Transition Economy”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, No. 110: 419–427.
    • Ge, J. (2013), “Who Creates Housing Bubbles? An Agent-Based Study”, The International Workshop on Multi -Agent-based Simulation, USA: Saint Paul.
    • Goodhart, C., and Hofmann, B. (2007), House Prices and the Macroeconomy: Implications for Banking and Price Stability, New York: Oxford University Press.
    • Lastrapes, W. D. (2002), “The Real Price of Housing and Money Supply Shocks: Time Series Evidence and Theoretical Simulations”, Journal of Housing Economics, No. 1:40–74.
    • Leung, C. (2004), “Macroeconomics and Housing: A Review of the Literature”, Journal of Housing Economics, Vol. 4: 249–267.
    • Ling, D. C., Naranjo, A., and Petrova, M. T. (2018), “Search Costs, Behavioral Biases, and Information Intermediary Effects”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, No. 1: 114–151.
    • Macal, C. M., and North, M. J. (2008), “Agent-based Modeling and Simulation: ABMS Examples”, Proceedings of the 2008 Winter Simulation Conference.
    • Martinez, L. F., Zeelenberg, M., and Rijsman, J. B. (2011), “Regret, Disappointment and the Endowment Effect”, Economic Psychology, No. 32: 962–968.
    • McMaster, R., and Watkins, C. (1999), “The Economics of Housing: The Need for a New Approach”, In PRRES/AsRES/IRES Conference, Kuala Lumpur.
    • Nathanson, C. G., and Zwick, E. (2017), “Arrested Development: Theory and Evidence of Supply-Side Speculation in the Housing Market”, National Bureau of Economic Research.
    • Piazzesi, M., and Schneider, M. (2009), “Momentum Traders in the Housing Market: Survey Evidence and a Search Model”, American Economic Review: Papers and Proceedings, No. 2: 406–411.
    • Reb, J. (2008), “Regret Aversion and Decision Process Quality: Effect of Regret Salience on Decision Process Carefulness”, Organizational Behavior and Human Decision Processes, No. 2: 169–182.
    • Rithmire, M. E. (2017), “Land Institutions and Chinese Political Economy: Institutional Complementarities and Macroeconomic Management”, Politics and Society, No. 1: 123–153.
    • Shiller, R. J. (2007), “Understanding Recent Trends in House Prices and Home Ownership”, NBER Working Paper No. 13553, Issued in October 2007.
    • Simon, A. (2011), “Real Estate Brokers: Do They Inflate Housing Prices? The Case of France”, HAL Id: halshs-00197852.
    • Strauss, A., and Corbin, J. M. (1997), Grounded Theory in Practice, London: Sage.
    • Taylor, J. B. (2007), “Housing and Monetary Policy”, Housing, Housing Finance, and Monetary Policy Federal Reserve Bank of Kansas City, September 2007.
    • Wallace R., Geller A., Ogawa V. A. (2015), “Assessing the Use of Agent-Based Models for Tobacco Regulation”, National Academy of Sciences.